共有名義が自己破産・・このとき住宅の任意売却はどうなる? | キュレーションメディア

共有名義が自己破産・・このとき住宅の任意売却はどうなる?

共有名義で購入した不動産で、共有者が自己破産をしてしまったときには、どうすれば良いのでしょうか。任意売却をする事が出来るのか、それとも競売にかけられるのか、不動産の行方について調べてみました。共有物分割請求訴訟についても紹介します。

自己破産した不動産

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自己破産は清算手続きですから、破産者の所有不動産は競売にかけられ、換価された上で債権者への配当へ回されるのが原則です。共有持分といえども財産の一部ですので、換価手続へ回されます。 競売で共有持分のみで売却される可能性もありますが、売却困難であることは確かです。ですので、以下のパターンが考えられます。

1.自己破産者の共有者である片方の協力を得て全体として売却するか。
2.それとも破産していない片方が、自己破産者の持分を買い取るか。
3.自己破産者側がどこからか資金の援助を得て、そのお金を配当に回すことによって不動産の売却を免れるか。

共有名義での不動産を持っている場合に、
共有者の方が自己破産をした場合は上記の様な選択をする事になります。
自己破産者である共有者が納得していれば、任意売却は可能ですね。

競売を避ける

持ち分が競売にかかると必ず第三者によって落札されます。
落札した第三者は趣味とかボランティアで落札するのではありません。また、知らない人の共有名義人で良いとは考えておりません。
残った持ち分を必ず取得しに来ます。その取得する方法が競売なのです(民法258条2項)。
共有持分を持った方の自己破産とは無関係な、もう片方の持ち分を取得するために権利の全てが対象になる競売をかけてきます。
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債権者はとにかく債権の回収に躍起になりますので、
自己破産をした妙遊名義の不動産であっても競売にかけてくると考えるのが良いですね。
競売にかけられてしまう前に任意売却を行う必要があります。

自己破産をする上で不動産はない方が良い

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不動産などの財産を所有している場合、管財事件扱いとなります。
管財事件の場合、破産手続きを開始すると、裁判所から「破産管財人」が選任され、破産する方の財産を売却・換金して債権者に分配します。

この管財事件は、手続きにプロセスが多く、実際に免責許可が出るまで半年~1年ほどかかります。
また、破産管財人がつくため、裁判所への予納金が50万円程度の費用がかかります。
(別途、弁護士費用も必要となります。)

共有名義の不動産を所有していればそれは、資産を持っていることになりますので、管財事件と見なされることになってしまいます。
管財事件になりますと裁判所への予納金の額はかなりの物になってしまいます。
ですので、自己破産を行う前に不動産に関しては処分しておいた方が良いです。

任意売却の方がメリットが多い

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任意売却という方法で不動産を処分すると、競売される場合よりも不動産が高く売れること、競売の費用がかからないこと、住んでいる人が引っ越し代をもらえるケースも多いなどといったメリットがあることから、ローン付き不動産を持っている人が不動産を処分する場合に競売ではなくて、任意売却という方法によることが多いです。

このような任意売却をする場合に、ローンの債務額の方が不動産の売却額を上回っていることもあります。このようにローン債務の全額の支払いがされない場合でも担保権者が承諾さえすれば任意売却をすることができますが、支払がされなかったローン残債務額は残ります。

債権者としても、競売にかけられるよりも任意売却にしてもらった法がありがたいと考えると思います。
これはあくまでも共有者が、任意売却に応じた場合ですが、そうで無い場合は、やはり所有権を共有者が全て買い取ってしまうのが良いですね。

共有物分割請求訴訟

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共有物分割請求訴訟は、裁判所を通して共有持分の分割を請求することです。訴訟となってはいますが、実際には裁判上の和解を優先される、非訴事件(裁判所の裁量で判決を出せる)です。
例えば、土地だけであれば、共有物分割請求訴訟により持分に応じて分割することは可能でしょう。

その場合は、和解もしくは判決により、共有者全員の持分(夫婦であればお互いの持分)全部を売却し、その売却代金から経費を差し引いて残った額を、持分に応じて分配する(代金分割)。
または、共有者の一人が他の共有者の持分を適正な価格で買い取ることで、単独で取得する(単独持分になる)のどちらかとなります。
共有物分割請求訴訟となってしまった場合、反対した共有者がいたとしても、相手に売却するか相手の分を購入するか、もしくは競売による売却後持分に応じた代金を受け取るかの三択となります。

共有者の自己破産した側がそれでも不動産を譲らない場合は、共有物分割請求訴訟を行うことになります。
それによって不動産を売却してしまい、お金を分割するという方法もありますね。

自己破産をされてしまった物件を任意売却する際には、まずは本人の許可を得る、もしくは買い取ってしまう、そして裁判という選択肢で考えるのが良いのかと思います。

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