【残債はどうなる?】融資を受けたマンション経営で債務整理? | キュレーションメディア

【残債はどうなる?】融資を受けたマンション経営で債務整理?

フルローンのマンション経営は簡単にはじめることができる反面、債務超過になり任意売却などの債務整理になりやすいというデメリットがあります。

サラリーマンの副業として人気の高いマンション経営。
アパートやマンションを購入して部屋を賃貸して安定した副収入を確保でき、多くの企業で不動産の賃貸収入については副業とみなさないため、副業禁止の社内規則に抵触しないので人気です。
マンション購入費用の全額をローンで支払うフルローンが特に人気ですが、メリットとデメリットがあります。

フルローンでマンション経営を始めるメリット

アパート・賃貸マンション経営その前に|土地活用|土地活用の東建コーポレーション (1224)

一番のメリットはやはり自己資金を温存しながら物件を購入できること!!
これです。自己資金を温存することで、なにかあった時の費用に回すことが可能です。
子供の教育費や、思わぬ出費のために自己資金を手元に残せるのは大きなメリットです。
フルローンの場合、自分は全く資金を支出していないわけですから「自分の利益のために他人の資金を利用している」究極の状態と言えます。
他人のお金で商売し、利益は全て自分のものにできるという、通常では考えられないメリットがあります
初期投資額の負担が少ないため、自己資金に対する利回りがよくなり、誰でも気軽に不動産投資を始められる
サラリーマンとマンション経営の二足のわらじを簡単に始める事ができるのはメリットです。

デメリットもあります

月々のローン返済金は、ローン返済が終わるまで、変わりませんが、建物は古くなるにつれて、家賃収入は、下がっていく傾向になります。
フルローンのデメリットは、年月の経過に伴って、除々に大家さんの賃貸経営の、根幹部分にボディーブロー的に効くいてくるので、気づくのに遅れるというデメリットがある
経年変化で資産は価値は下がるのに、ローン返済は一定であるのはデメリットですね。
フルローンの場合、頭金を用意した場合に比べて、返済期間がそれだけ長くなります。
物件が老朽化しても、当初に想定した家賃で借り手がつくかどうかも充分に考えておく必要があります。
マンションが古くなるのに合わせて家賃も下げざるをえないという状況を、考えておく必要があるでしょう。
空室になると、当然家賃収入は入らず、マンションなどの1室を購入している場合は管理費や修繕積立金などは毎月発生しますので、収入よりも返済額の方が大きくなるというケースも出てきます。そうなると自己資金から持ち出して返済しなければいけなくなりますので、十分注意が必要です。

返済計画の見込みが狂い債務整理も

フルローンを組むということはそれだけ沢山の融資を受けることになります。融資は返済しなければなりません。当然ローン総額が増えるほど月々の返済額は大きくなります。
物件の入居率が高ければ特に問題ないかもしれませんが空室が続くなどした場合、月々のローン返済額が重くのしかかり、借り入れの返済が困難になるリスクが高いということです。
フルローンのマンション経営は空室リスクが高いですね。
返済に行き詰るケースは珍しくありません。
銀行の評価額が市場価値を超える時に、フルローンすなわち頭金なしで金融機関から融資を受けることができます。
しかし、市場価値以上に債務を負っているということは、家賃収入がうまく上がらない場合に、対象物件を売却しようとしても債務金額よりも低い金額でしか売れない可能性が高いことを意味し、その結果、売却しても債務が残ることになります。
購入時に全額ローンで購入しているため、任意売却で債務整理してローンと相殺しようとしても、フルローン物件はほとんどのケースで残債が残ります。
空室が生じた際、受けた融資額の返済を家賃収入で賄うことができなくなる恐れがあります。
また、通常そのような場合、物件の売却時には抵当権がついているため、売りにくくなるといったデメリットがあります。
フルローンは莫大なキャッシュを生む手段ではありますが、一歩間違えると、非常に危険な投資になると思います。

それでも、自己資金がない人にフルローンに近い融資は魅力。ただ、この辺の問題認識をきちんと持たないとあとあと痛い目にあう可能性がありますね。

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