最近注目を集める「リースバック」メリットとデメリットをまとめました | キュレーションメディア

最近注目を集める「リースバック」メリットとデメリットをまとめました

リースバックとはいったい何なのでしょうか。住宅ローンが払えなくなったときなど、不動産を債務整理する際の方法として注目を集めています。今回スムーズに債務整理ができるように、リースバックのメリットとデメリットをまとめました。

リースバックのメリット

東京の任意売却相談事例その3・不動産の親子間・親族間売買に成功 (442)

リースバックとは、不動産売却後に売却相手と賃貸契約を結んで、売却した不動産を明け渡さずに利用し続けることです。リースバックなら、マンションやビル全体を一旦売却し、その中の1室について賃貸契約を結び直して継続利用することもできます。

リースバックの最大のメリットは、不動産の名義は売却相手のものに変更されても、債務者がそのまま居住を続けることができることです。不動産を手放すことになったとしても引っ越しをする必要がありませんので、不動産を売却したことが他人に知られる心配が軽減されます。事務所や工場として使用されている不動産であれば、明け渡しなどによって取引先の信用を失うリスクを回避できます。

マイホームの名義人が変わっても、そのまま住み続けることができるなら、実質的な生活は変わりませんからこれはとても大きなメリットとなります。
個人事業をされている方は特に信用問題につながりますからこの点は重要ですね。

債権者にもメリットがあります

債権者にとってもメリットが無くてはいけません。
債権者が任意売却に応じるメリットは主に3つあります。
1つ目は競売よりも多くお金を回収できること、2つ目は競売よりも早くお金を回収できること(競売には1年以上かかることもあります)、3つ目は競売に比べて、事務作業を大幅に減らせることです(任意売却は弁護士や不動産会社が中心となって行います)。
そのため、金融機関やサービサーの多くは、任意売却に対して協力的です。
任意売却の一手法であるリースバックは債権者側にとってもメリットがあるので、最近は債権者、債務者双方の同意を取りやすくなっています。
競売手続きは裁判所が関係するので時間が掛かり、手続きも煩雑です。
そして債権者が手にすることができる金額はリースバックよりもほとんどのケースで低額ですから、競売は債権者、債務者の双方を不幸にするといっても過言ではないでしょう。

リースバックにはデメリットもあります

業者や投資家を相手にリースバックをする場合には、当然、相手にもメリット(利益)がなければ成立しません。
具体的には、通常売却よりも売却価格が下がる可能性があります。住宅の買主は「元の所有者に貸さないといけない」という制約を受けるわけですから、当然その分、安く住宅を買受けたいと考えるでしょう。
リースバックは住宅の借り手を元の所有者に限定する契約ですから、貸し手の方が立場的に有利です。
住宅の売却価格にある程度の影響が出るのは避けられません。
債権者との金額交渉です。売買金額が折り合えばよいのですが、折り合わないことも考えに入れておかなければなりません。(債権者の担当者が市場価格を把握していない場合があって、競落価格が大幅に違うケースがありました。)
リースバックは任意の債務整理です。
債権者の同意がなければ成立しません。
法的債務整理とは違い、強制力がないのはデメリットです。
親族または友人の場合はある程度の融通が利きますが、
不動産投資家が第三者になった場合には綿密な契約を結ぶようにしましょう。
賃料はその土地周辺のリサーチ後、決められますが、
不動産投資家からしたら利益が見込めないものに金をだす慈善事業をやってはいません。
なので少しでも自分に良いように条件を提示してくる可能性がありますが、
全てに頷くのではなく、キチンと話しあってから決めるようにしましょう。
心理としては家に住み続けられるならと思いがちですが、
後々自分自身で首をしめることになる為、きちんとした心持でいましょう。
業者との売買契約で行なうリースバックは、契約書をきちんと作成する事と、その契約が法律と一致しなければなりません。
任意売買、リースバックに詳しい法律事務所、不動産業者立会いの下にしっかりとした契約書を作成する必要があります。

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