【競売のデメリットは何?】債務整理・任意売却との違い | キュレーションメディア

【競売のデメリットは何?】債務整理・任意売却との違い

インターネット上ではデメリット面ばかりが強調されがちな「競売」。一般にいわれるのは売り手にとってのデメリットで、書い手にとってのデメリットは少ないとされています。また、売り手にも少ないながら手続きが簡単といったメリットがあります。

そもそも競売とは

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競売とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合、担保としていた土地や建物などの不動産を金融機関(債権者)が裁判所に申立を行い、裁判所がその不動産を売却することをいいます。

競売とは裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人が落札します。
最低売却価格は不動産鑑定士が調査し、価格を決定します。

これを読む限り、デメリットは感じないという方も多いでしょう。
裁判所が定める最低価格以上でなければ入札できませんし、裁判所は公正公平な機関ですから、不利になる条件はないと思う方もいることでしょう。
裁判所を通じた競売の場合、入札を行う側にとっても、事前にその建物の中を見られないことや、土地建物についての重要な事項についての詳しい説明がないこと、建物に欠陥があった場合でも売主や仲介業者に補償を求めることができないなど、いろいろな不安材料があるため、あまり高い値段での入札が期待できません。

さらに、競売物件をローンで購入することも難しいため、買い手も自ずと制限されてきます。

競売物件は物件内に入る事ができないので、外観だけを見て物件の状態を判断しなければなりません。
落札、購入後の欠陥も全て自己責任です。
リスクを踏まえての入札である事を考えると、売却価格はかなり低めになってしまうでしょう。
加えて、支払いは現金一括払いというのも大きなネックになります。

競売は売却する側にとってのデメリットが目に付く

競売後に残った債務(残債務)は連帯保証人に請求される

連帯保証人がいる場合には、当然ながらその連帯保証人にも請求がいきます。
最終的には、連帯保証人の預金・給料・自動車等の財産が差押えられたり、連帯保証人の不動産が新たに競売にかけられたりすることもあります。
信頼して連帯保証人になってくれた恩人に申し訳ないことです。

競売で残債が全額相殺になることはありません。
相殺できないから競売に掛けて、何割かでも回収しようとするのです。
残債の請求は連帯保証人に行くので、迷惑をかけてしまうのは大きなデメリットとなります。
原則として引越し費用は出ません。
引越し費用が出ないうえに、引越しの目処が立つ前に買主の都合で家を明け渡さなくてはならない場合もあります。
競売で落札者が引越し費用を負担しようと申し出てくれる事は期待できません。
自費で引っ越す必要があります。

デメリットばかりが目に付く競売にも、メリットはある

競売にかけられる方は楽です。
任意売却ですと、銀行へ電話をしたり、時には担当に呼び出されて銀行へ行かなければなりません。 銀行へ行ったら行ったで嫌みの一ついわれるかもしれません。
各債権者、裁判所から来る郵便物の封を切って中を読んで、それらをどう扱うか弁護士、司法書士、任意売却業者に助言を求める作業をしなければなりません。
任意売却の場合、揃えてもらう書類などを役所へ行ってもらうことになります。 また、不動産を販売すると、購入希望者に家の中をお見せしないといけません。 その為に 時間を調整してもらうことになります。
競売ですと、上記の様な作業は一切行わず完全に無視しておれば、ある日、突然に "立退き命令" が下って完了します。 これが競売のメリットです。
それに加え、裁判所が複雑な権利関係を整理してくれます。
取引相手は裁判所という " 国 " です。 所有権の移転登記や抵当権等の複雑な権利関係が存在しても抹消登記が確実に行われます。 契約違反などは起こりません。
物件の瑕疵担保の責任を負わなくても良い(アフターケア)。
手続きの面で、競売は圧倒的に楽です。
極論を言えば、何もしなくてもいい。
不動産の権利が複雑な物件の場合は、競売で処分する方が高値で処分できるケースの方が多いです。
いわゆるややこしい物件は任意売却で処分するのは難しくなります。
過疎地で買い手が見つからないような物件も、任意売却は難しいですから競売の方がメリットが大きくなるでしょう。
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