≪任意売却≫法廷地上権と競売について詳しく教えて! | キュレーションメディア

≪任意売却≫法廷地上権と競売について詳しく教えて!

任意売却の際に知っておきた法定地上権とはどういった内容になっているのでしょうか?そして競売はどういう内容なのでしょうか?任意売却で競売にならないためにも、法定地上権のことなどを理解しておくと良いですよ。

法定地上権について

法が定める地上権です。
地上権は本来は契約によって生じる権利なわけですが、それを法律で強制的に発生させるものが、
法定地上権なわけです。

建物の所有者が土地を使う権利を国が強制的に認めたという事です。

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法定地上権とは、法が定める地上権となっています。
地上権は、貸借関係がある場合に発生するのですが、それを裁判所が強制的に地上権を決めてしまうことと言うことですね。

成立要件

法定地上権の成立要件
① 抵当権の設定時に、土地上に建物がある。
② 抵当権の設定時に、土地と建物の所有者が同一である。
③ 土地、建物の両方又は一方に抵当権が設定された。
④ 抵当権の実行により、土地と建物の所有者が別々になった。
任意売却などを考えられる方は、上記の③および④に該当するのではないでしょうか。
債権者が抵当権を実施すると、法定地上権が定められることになります。

競売について

宅建主任者なら競売がもっとよくわかる! | (12184)

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。

競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格です。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格よりもかなり低く設定されます。市場価格の3~7割と言っても良いでしょう。最終的には通常価格の8割前後で落札される事が多いようです。

競売とは、債務者が債務の返済が出来ないときに債権者が担保としてた抵当権施行して、不動産を売却するという物です。
方法は裁判所を通じて行われることになります。
競売にかけられると、その不動産の価値は大幅に下落してしまいます。

任意売却と競売の違い

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まず、売却価格についてご説明します。
通常、競売になった物件は相場の約60~70%程度の価格で落札されます。
これは、競売物件が普通の物件と違って、落札者にとって以下のようなリスクがあるからです。
•明け渡されるまで内部を見ることができない
•不法占有者がいるなど、立退きのきをめぐってトラブルになる可能性がある
•購入にあたって、銀行のローンが付きにくい
しかし、任意売却ではこのようなことはありません。
買いたい人は、仲介する不動産屋さんからゆっくり説明を受けたり、内覧をしたり、普通の物件とほぼ同じ条件で買うことができます。
だから、競売のように極端に安い価格で売り出す必要がないのです。
任意売却と競売の大きな違いは、販売価格にあります。
任意売却が市場価値に近い形で売却出来るのに対し、競売はその2割以上減の価格にしか成りません。
ですので、競売を行うよりも任意売却で不動産を売却した方が債務者も債権者もメリットが大きいのです。

なぜ法定地上権は設定されるのか?

法定地上権が設定されるケースとしては、抵当権設定当時土地の上に建物が存在し、同じ所有者が持っていたその土地または建物の一方もしくは双方に抵当権が設定され、後に抵当権が実行され競売になった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、建物所有者の保護ために設定される権利です。

これは、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった場合、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することになり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するため、建物に地上権(法定地上権)を付与するという趣旨でなのです。

なぜ法定地上権が設定されるのかという問題ですが、地上に建物方あった場合に、建物の所有者と土地の所有者が異なると、建物に住んでいる方はすぐに明け渡さなければいけなくなります。
そうなると建物に住んでいる方はとても大変です。
そういったことがないように法定地上権は設定されます。

任意売却までの猶予期間

担保不動産競売開始決定の通知を受け取ってからでも、任意売却はできます。競売の開札期日の前日までなら可能です。
しかし、その日までに任意売却による引渡しをするためには、それまでに少なくても債権者と交渉をする時間が1ヶ月以上は必要です。また、債権者によっては、競売の手続きを終えたら、一切、任意売却に応じてくれないところもあります。
競売の手続きに入る前に、任意売却をスタートさせたほうがいいでしょう。
競売が決まっている場合は競売開始全日まで任意売却をする事が出来ます。
債権者の対応にもよってきますので、債権者との交渉も重要となってきますね。

抵当権に入れた不動産は、競売よりも任意売却の方が有利になりますよ。

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