【競売で落札】まさかの事故物件!この場合どうなる? | キュレーションメディア

【競売で落札】まさかの事故物件!この場合どうなる?

競売で落札した物件という物はリスクがついて回ります。特に事故物件であった場合はどうすれば良いのでしょうか?所有していても資産価値はほとんどありません。事故物件に出会ってしまったときの対処法などについて調べてみました。

競売物件のリスク

競売物件に限らず不動産の取得にリスクはつきものです。
但し一般流通物件は宅建業者が介入することにより、リスクが殆ど無いような形で取引されます。
それに対して、競売物件は"自己責任"ですので、裁判所の3点セットの読み漏れ、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。
従いまして不動産という大きな取引では、やはり競売であっても専門家=不動産競売流通協会正会員にサポートしてもらい、リスクを事前に理解し回避や対策を事前に考慮することによって、流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することをお勧めします。
普通に不動産を購入する場合は不動産会社を通して行いますので、不動産会社は買い主に多くの情報を提供する義務がありますが、競売の場合は全く異なります。
内覧も出来ませんし、瑕疵担保責任もありません。
物件の内容について詳細な説明もありませんので自分で調べなくてはいけません。
知らないでは済まされない!競売物件の6つのリスク (12859)

事故物件の場合

事故物件や欠陥住宅などの「問題物件」に当たらない方法はあるの? - Excite Bit コネタ(1/4) (12860)

裁判所が物件を競売にかけるとき、何らかの調査をするのでは?
「競売の執行官が、不動産の現況について調査をします。その調査結果は現況調査報告書という書面となり、入札希望者等に開示されます」

「ただ、その現況調査報告書の記載の中心は、『誰が不動産を占有しているか』がポイントで、物件の瑕疵にかかわる事項については、瑕疵担保責任がないこともあって、調査対象となっていません。
ましてや、競売の対象となっていない車の状態についてまでの調査義務はなく、遺体の存在という心理的な瑕疵を発見できなくても、責任はないと裁判所は判断したものと思われます」

調査の基準は瑕疵担保責任まで及ばないというのが現実のようです。
実際に上記の様な事故物件があったとしても、裁判所は責任がないと言うことになる可能性もあります。

事故物件であった場合の対策

裁判所|金沢地方裁判所・金沢家庭裁判所 (12861)

まず裁判所には、「売却許可決定取消申立書」を提出しました。
その申立書には、証拠書類を付ける必要がありましたが、申立時には判例のコピーしか付けることができませんでした。
そのため、この申立に付随して、調査嘱託の申立をしました。
調査嘱託の申立では、嘱託先を区役所にし、区役所に保管されている死亡届に添付されている死亡診断書についての回答を求める形にしました。(その後裁判所は、警察に対しても照会をしてくれたようです)
もし死亡診断書に自殺と記載があれば、売却許可決定が取り消されると踏んだわけです。
事故物件であると言うことが分かった場合、そのままその不動産を所有するのは困りますよね。
そういった時には、裁判所へ売却許可決定取り消しの申し立てを行います。
事故物件であるという証拠は必要です。

売却許可決定取り消し

Free illustration: Graphics, Court, Justice, Design - Free Image on Pixabay - 882726 (12863)

競売開始決定なされた後、その手続が違法であることが判明した場合、競売手続の進行を終了させます。この取消には
1.目的物の滅失等による取消
2.無剰余による取消
3.3回売却を実施しても売却の見込みがない場合
等があります。その他、担保権がない事を証明する確定判決が下された場合、被担保債権全額が弁済された場合、担保権の登記を抹消した場合、競売手続の停止、執行処分の取消を裁判所が命じた場合等は、競売手続が停止されその後に取消されます。
売却許可決定取り消しは上記の通り色々なケースで認められる可能性があります。
お金を支払うまであれば特に認めて貰える可能性は高くなりますね。

購入後でも認められる場合

Free photo: Lawyers, Personal Injury, Accident - Free Image on Pixabay - 1000803 (12862)

『売却不許可・許可取消』の類推適用|『損傷』と同視民事執行法上,入札後のキャンセルは『損傷』だけとされています。
しかし,一定の範囲で『類推適用』が認められています。
<『損傷』と同視→売却不許可or許可取消の類推適用>

あ 要件
『交換価値が著しく減少している』場合
→売却不許可or許可取消(事由)となる

い 『価値減少』の範囲
競売物件に生じた事由に限る

う 『価値減少』の例示
ア 建築制限
公法上の規制により競売土地上に建物の建築が認められない場合
イ 殺人事件
競売建物内で殺人があった場合
※民事執行法75条1項

一定の条件が認められれば、売却許可決定取り消しが行われる可能性があります。
それが上記の通りとなっています。

競売は自己責任で全て対処しなければいけません。
その代わりに格安で物件を手に入れることが出来ます。
ですので、ご自身でまずは状況を知っておくこと、何かの時に対策が取れるようにしておく必要がありますね。

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