購入した物件のローンの返済ができない…任意売却で解決! | キュレーションメディア

購入した物件のローンの返済ができない…任意売却で解決!

任意売却は、住宅ローンの返済が出来ない方のためにある制度です。不動産を持っている方にとって、返済が厳しくなってしまったときに助けてくれるのが任意売却ですが、どういった内容になっているのでしょうか。任意売却物件、依頼先などについても紹介します。

任意売却とは

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不動産を売却する際は、ローンを全額返済する必要があります。(そうしないと不動産に設定された抵当権がはずれません)
任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・不動産の購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させることです。
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任意売却は、不動産を持っている方が不動産ローンの返済困難に陥ってしまったときに利用する制度です。
物件は売却することになりますが、金利などが免除されます。

任意売却のローンの返済方法

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任意売却は、「ローンを残したまま売る方法」とよく言われていますが、厳密には少し違います。
ローンは、保証会社が債務者(ローンを借りている人)に代わって支払います。これを「代位弁済」といいます。
そして、債務者は、代わりに払ってもらった分を、保証会社または委託を受けた債権回収会社(サービサー)返すことになります
任意売却を行った際には、不動産会社へ返済をしていくのではなく、債務を立て替えてくれた保証会社に支払っていくことになります。
不動産会社へは、保証会社が住宅ローンや不動産ローンを支払っていくことになります。

任意売却物件とは

任意売却物件とは
 任意売却物件とは、住宅ローンや税金などの支払いが困難になった所有者が、債務を返済する目的で売る物件のことを指します。
 住宅ローン等の債務者と、債権者(金融機関等)、物件買受人の三者がその物件の売買について合意をし、債権者は売却代金を受け取って債権者に債務を返済し、債権者はその物件の抵当権抹消手続きを行い、買受人は抵当権が抹消された物件を取得します。
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先ほど書いたように、任意売却物件とは、任意売却された不動産のことを指します。
競売物件とは異なります。

任意売却できない場合

任意売却ができない場合は、もちろんあります。理由は大きくは二つです。
一つは物件自体の売却ができない場合であり、もう一つは債権者の承認がえられない場合です。
物件が売却ができなければ、当然ですが任意売却もありません。売れない不動産はないといわれますが、接道のない敷地や市街化調整区域内の建物など法的制限がある物件はそうもいきません。
建築基準法違反の物件でも売買はできますが、違反物件では銀行が融資をしませんから、実際の売却は難しいです。
売却価格が低い場合も問題です。競売価格を下回るような売却では、任意売却をする意味がありませんから、債権者は承認しません。
税の滞納で自宅が差押さえられている場合、市は納税しなければ差押え解除をしませんから、売却できません。
任意売却できないケースもあります。
まずは、物件が売れなければ当然ながら任意売却が成立しません。
次に競売価格よりも低い価格で不動産を売買するのなら、競売にかけた方がメリットが多くなります。
税金の滞納も、ダメです。
以上のことは任意売却を行う際にクリアしておきたいことです。

任意売却の依頼先

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売却する際の選択肢は、大きく分けて4つあります。
1.債権者の指定する不動産業者に任意売却を依頼する
2.専門の不動産業者に依頼する
3.弁護士など、法律の専門家に依頼する
4.競売されるまで放置する
任意売却を依頼するときはまず、住宅ローンや不動産ローンを組んでいる金融機関に相談をして、任意売却を行う不動産会社を教えてもらうところから始めます。
納得がいかないようでしたら、弁護士などに依頼するのも良い方法です。

任意売却は、債務に悩んでいる方にとって有り難い制度です。
債務整理を行う前に、任意売却を行えば債務の負担が大きく減ります。
住宅ローンが支払えなくなったときなど、専門家にまずは相談をすることが重要です。

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