自己破産をしたのに、売れない不動産を処分したい!! | キュレーションメディア

自己破産をしたのに、売れない不動産を処分したい!!

自己破産をし不動産資産が競売に出されても売れない場合があります。競売に出された土地であっても、売れない限りその土地にかかる固定資産税は所有者が払い続けなくてはなりません。債務整理をして借金をどうにかしても、税金の滞納はどうにもなりません。払えないのに払い続けなくてはいけない負の遺産をどうにかする術を考えてみました。

自己破産、競売でも売れないことがある

 (5707)

>…競売でも売れません。

 毎年固定資産税を払わなくてはいけないので、結構な負担です。それだけでも減らしたいと思いますが、今のままだと競売がかかったまま、所有は私ということで、税金も払い続けないといけません。…

>…破産したのであれば、土地は別除権といって担保がある債権で、債務額(借りている額)が時価を超えているために管財人は放棄し、抵当権者が処分という流れ…競売であれ任意であれ先取り特権で売却額から優先的に固定資産税等は弁済を受けられますから。現在の生活を窮してまで支払う必要は無い…

>…業者に売却依頼をするか現物納税をしてしまうか貴方が自分で決める事…破産整理に使わなかったのでしょうか?

と多くの方はこのような内容の回答を見たり、聞いたことがあるのではないでしょうか?
しかし実際のところ…これには恐ろしい落とし穴があります。

土地を有していることで資産を持っている、固定資産税を払い続けなければならないというのは、
実は不動産資産を持っていない人よりも大変。

価値のない土地なのに、負債だけがかさむ処分したいのに処分ができない…
そんな現実を少しでも明るいものにしましょう。

現物納付は可能か?

「物納」ですが、これは、相続税の現金納付の代替処置で、固定資産税等についての物納という制度はありません。固定資産税等を滞納し、市町村に処分してもらうのは、というのも無理です。当該不動産の公売処分よりも、相談者の財産への差押の手続がとられる可能性が大だからです。
勿論、負の遺産を市町村に引き取ってもらうことも、先方が拒絶すれば、それまでです。

次に、民法239条2項の「無主の不動産は国庫帰属」を主張するのはどうでしょうか。所有権を放棄すれば、無主の不動産は国庫に帰属することになりますが、国が負の財産を簡単に受け入れることは考え難く、登記手続に協力する(実際は国による単独申請)こともない(かも)

固定遺産税の滞納を放置していると

 (5708)

1 滞納発生
2 徴収職員による督促状の発送
3 財産調査(金融機関、保険会社、取引先への照会など)
4 財産の差し押さえ(給与、預金、不動産、保険、売掛金など)
5 財産の売却などで滞納を解消

…財産調査とは、あなたの預金がいくらあるか、解約返戻金の発生する保険はないかなどの調査です。…差し押さえができる財産がある場合は、財産の差し押さえが行われてしまいます。…
差し押さえた財産は「公売」という方法で売却されてしまいます。…

上記↑を見て、だから固定資産税の滞納をしている土地を公売してくれれば問題ないよね、
と思った人は注意が必要です。

3,4,5を見ればよくわかると思いますが、
固定資産税を滞納している土地の財産価値だけを調べるのではなく、
価値がありそうな財産を把握しその財産を売却されるという流れです。

なので、固定資産税の滞納している土地のみを公売にしたい。物納したい。と思っても、
そういう流れにはなりません。

また債務整理をしてめぼしい財産が残っていない場合、
収入や保険などが差し押さえされることも。
自己破産をし借金は減らせても、滞納した税金分は減らすことができないように、
税金の滞納は甘く見ていると危険です。

固定資産税は分割納入か、猶予を願い出る

 (5711)

固定資産税を課税している市区町村役場の税務担当課に相談に行かれたほうがいいと思います。
私の住んでいる所では分納制度があって、分納誓約をすれば、月割で口座振替または納付書で
支払うことができたと思います。…

所有権の放棄は現実的ではない…

民法の第239条2項には、 所有者のない不動産は、国庫に帰属する。
とあります。

それでは、不動産の所有者が、その所有権を「放棄」したら、国が引き取ってくれるのでしょうか?…

これに対する法務省の回答は、所有権の放棄はできない。

「民法だけでなく、現在の法律では、『不動産の放棄』は予定されていない概念」というのが正確なのです。…不動産を放棄したい人は国に不動産を帰属させることにより放棄できる
という結論が多(いが)…(国の見解は)「所有権の放棄はできない」…
現実的に『不動産の所有権放棄により国に譲渡する』という作戦は取れないと言えます。
処分したい土地をどうしても処分したいのに、処分できない…固定資産税だけが加算される。
そんな時、多くの人が思うのは「国庫帰属」です。

しかし、この国庫帰属は、所有者がいない状態の不動産を国に譲渡するもので、
「所有者」がいる状態での国への譲渡は行うことができないのです。
(相続の場合は、相続して3か月以内なら相続放棄をすることは可能)

できそうでできないのが、この国庫帰属、
そのために日本各地では空き家や荒れ果てた山林が点在している現状があります…

不動産による査定とは

 (5709)

不動産の価格を決める具体的な方法は、国土交通省が掲載している不動産鑑定評価基準に記載されています。

不動産鑑定基準に基づくと、不動産の価格は3面性があり、それぞれの特性に着目して不動産価格を導くことができると記載されています。 その3面性とは、費用性、市場性、収益性です。すなわち、不動産を建築するには費用がかかりますし、不動産の価格は市場(競合物件)による影響を受けますし、不動産は住むだけではなく、貸すことによって収益を得ることができるので、収益性による影響を受けます。

この3面性を活かしながら不動産の価格は決定されていきます。そして、費用性に着目して導き出された価格のことを積算価格、市場性に着目して導き出された価格のことを比準価格、収益性に着目して導き出された価格のことを収益価格と呼びます。…不動産査定を行うにあたっては、対象となる不動産の典型的な市場参加者(買手の候補)を決め、その市場参加者が重視する項目を踏まえて査定を行う必要があるのです。

買い手があるような不動産の場合は価格は必然的に高くなりますが、
買い手の市場が少ない不動産は比例して低くなります。
この市場価値を上げる必要があり、
費用をかけられなくても物件の印象をよくすることで価格が左右することも。

例えば、中古住宅で実際に住む場合は全面リフォームをする買い手であっても、
元の家の状態ができるだけ清潔であること(水回りや家の汚れ等)や
山林ならば藪や下草を綺麗にし開けた土地の方が、買い手がつく可能性もあります。

不動産を更地にし、価値を上げる

息子に残したくない “負” 動産処分

息子に残したくない “負” 動産処分
11年前に、独身だった弟の自宅を相続。弟さまご自身が作られた地下室もあり一般に売却することが厳しく、当センターが建物と土地を解体し、更地として売却することを提案し、無事、不動産会社に買取を行ってもらえ空き家問題を解決した実例を紹介します。
解体費用を抑えるコツや業者選び等の詳細も掲載されています。(NPO法人)
廃屋のままにしておけば更地よりも、固定資産税がかからないとそのままにしておく人もいますが、
固定資産税がかさみ、いらない不動産を所有し続けることに。

借金を何とかしたいのに、いらない不動産だけが残る…
そして次の世代に受け継がれてしまうことも。

負の遺産は「相続放棄」という手もありますが、
遺産の一部のみを相続放棄することはできません。

負の遺産を処分することで借金を次の世代に繋げない、
それは固定資産税を払い続ける悪循環から解かれる道でもあるかもしれません。

自治体の支援を受けられるところも

 (5710)

廃屋取り壊し事業補助金
 この補助金は、高遠町、長谷区域の廃屋の所有者が、対象地域の廃屋を取壊す事業に要する経費の10分の1以内を補助します。(補助金限度額があります。)
※ 廃屋とは、現に居住者がいない荒廃した住宅
市では、市民の安心安全の確保や市内の景観及び住環境の向上を図るため、老朽により危険 となった廃屋や自然災害によって、全壊、半壊又は一部損壊した家屋等の取り壊しや撤去に要 した費用に対し、次の補助要件等により補助金を交付します。…

(1)公共事業による移転等の補償対象になっていないこと。
(2)解体経費が10万円以上であること。
(3)解体後の土地は、適切に管理すること。
(4)解体撤去を行う業者は、市内に本店、事業所等を有する事業者であること。
(県に『解体工事業』の登録を行っている事業者又は
 特定の建設業の許可を受けた事業者でなければなりません。)
(5)自然災害等を原因とした解体は、罹災を受けた日から6か月以内に申請すること。

上記に挙げた以外にも、自治体による助成金を受けられるところがあるので調べてみてください。

借金は債務整理できても、税金は債務整理ができない。
負の遺産を家族に相続させないようにするためには、
借金を大きくするよりも小さくさせた方がいいかもしれませんね。

ただ、更地にすれば必ずしも売れるという確証もありません。
市場価格を適正に知り需要しコストが賄えるかを把握することから、
どちらの選択をすればいいのかもしれません。
まずは専門家に相談するところから初めてみてはいかがでしょうか。

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