【人生を左右する】競売と任意売却、デメリットとメリットを整理しよう | キュレーションメディア

【人生を左右する】競売と任意売却、デメリットとメリットを整理しよう

債務整理の種類には任意売却があります。不動産を処分し債務整理ができる方法ですが、任意売却と同様に不動産を処分することで借金を少なくする方法に競売があります。任意売却ができた場合と競売になってしまった場合、どのような点で違いがあるのでしょうか。

任意売却とは

 (5585)

>自分の意思で不動産を売却するということです。住宅ローンの支払いを滞納してる、将来的にも払える見込みがない人が、債権者との話し合いで不動産を売却して支払いに充てるという事です。任意売却を専門的にやっている業者もいますよ。
債務超過状態の不動産を売却することを指します。
債務超過とは、簡単の言うと、家が売れる金額よりも住宅ローンの残額が多い状態です。

本来、不動産を売却する場合、残っている借り入れ全額の返済を売却と同時にしなければならず
売却代金が残債(残っている借り入れ額)を下回るときには、不足分を手持ちから出さないと売ることができません。

任意売却で、まずすべきこと

 (5602)

債権者からの通知は無視をしないで!
無視し続ける結果が競売です

…不動産ローンの滞納が始まると、その融資を受けている債権者から支払督促状などが郵送されて来ます。 これらの郵便物はただ単に支払の 催促のものだけではありません。 返済方法の見直しをしてみませんかとか、これ以上返済が行われませんと競売になりますよと書かれた警告文 です。
競売まで行ってしまわれる方々のほとんどが、債権者から届く郵便物を無視している場合がほとんどです。 債権者も出来るな競売には したく無いのです。 競売はお金もかかるし、手間もかかるります。 

つまり支払いが滞ってしまっている状態を放置せず、まず債権者に連絡を取る必要がありますね。
債権者の存在を無視して、任意売却を進めてしまうと支払い催促状つまり競売になるおそれのある警告文が届いてしまう可能性が高くなります。

支払いの滞納がある場合、多くの債権者は債務者宛てに「内容証明郵便」を送って、債務の支払いが滞っている旨を伝えてくるでしょう。この通知を無視してはいけません。

競売とは

競売とは
債務者が住宅ローンや借入金の返済をしなくなった時、債権者が裁判所に申し立てることによって、担保として提供を受けていた不動産や債務者の財産を差し押さえて、裁判所の権限によって強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権の回収に充てる手続きです。
不動産競売(ふどうさんけいばい)とは、民事執行法(以下「法」という)に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。…

任意売却と競売の違い、デメリットは

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競売とは…担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。

競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格です。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格よりもかなり低く設定されます。市場価格の3~7割と言っても良いでしょう。

強制競売
…債務者の意思は反映されずに裁判所の命令で手続きが進むため、強制競売と呼ばれる。…公的な競売であるから裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができるため、不動産業者が頻繁に訪れることもある。メリットとしては裁判所が売却の手続きを勝手にやってくれるので、殆ど何もしなくて良い。

任意売却のメリットを考えてみる

…通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却することが可能です。…任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることができます。…

任意売却は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行います。そのため、周囲には住宅ローンを滞納したことが知られることなく、自宅を売却することが可能です。…

不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3~5%程度の諸経費が…任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。…

残ってしまった債務(残債)は、ご相談者さまと債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)で協議して、ご相談者さまに無理のない範囲内で分割返済ができます。…

身内の方や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま自宅に賃貸戸建として住み続けるという方法があります…

最高30万円の引越し費用を、債権者との交渉により、売却代金から融通してもらえる可能性が…

任意売却の最大のメリットはご相談者さまご自身の意志で売却活動が行えるということ…

…任意売却の手続きを専門業者などに依頼する場合、初めから用意しなくてはならない費用というものはありません。…任意売却を依頼した業者に支払う仲介手数料は「成功報酬」となっており、任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれるというカタチになっています。…

物件の売却代金の中から、引越し代などを私たち債務者に還元してもらえるケースもあります。任意売却専門業者に交渉を依頼し、売買代金の中から引越代や当面の生活費用を捻出してもらえる可能性があるのです。

ただし、これはあくまで交渉が成立した場合であり、必ず貰えるという保証はありません。

競売の流れ

 (5606)

【1】債権者(抵当権者)による競売申し立て…
【2】競売開始の決定
【3】差押え手続き
【4】執行官による現状調査
【5】評価書の作成
裁判所から選任された不動産鑑定士などが評価人として競売対象物件の評価額を調査…
【6】物件明細書の作成
裁判所によって、競売対象物件に関する明細書が作成…
【7】売却基準価額と競売入札期間の通知
裁判所が…売却基準価額と、入札期間、改札期日を通知。…
【8】開札および売却許可決定
【9】所有権の移転
物件の所有権が債務者から落札者に…
【10】債権者からの未回収分の債務請求
競売落札後、各債権者に配当額が決定されます。配当額が債権額に満たない場合は、支払い請求の通知があります。…
もっと詳しく知りたい場合は、上記のサイトをご覧いただくか
下記に記載してあるサイト↓の、強制競売の表をご覧いただくと一連の流れを把握することができます。

このように競売は、債権者の申し立てがあり裁判所の手続きを経て不動産を売買されるものです。競売にメリットがあるとしたら、債務者は債権者や裁判所等の指示に従うだけという部分かもしれません…

強制執行 – Wikipedia

強制執行 - Wikipedia
強制執行この項目では、民事執行法による強制執行について説明しています。
強制競売の表より、競売の流れを把握できます

債権者の中には任意売却と競売を同時に行う場合も

任意売却を認める一方で、競売手続に入る債権者もいます。
 債権回収は早さが肝要ですから、任意売却にあまり時間をかけられません。そこで、債権者によっては競売と平行させることにするのです。

任意売却を原則とする住宅金融支援機構も、6か月で任意売却ができなければ競売手続きに入ります。…競売を少し上回るような売却価格では、仲介手数料や引越代などを負担してまで任意売却をするメリットは債権者にはないのです。

任意売却のデメリットは時間や手間、費用がかかること、必ずしも任意売却で不動産を売却できないことも。債権者の立場にっとってみれば競売にしてさっさと債権を回収したいという考えを持つ方もいるので、任意売却を債務者に認めながらも一方では競売の手続きを行う債権者もいるので注意が必要です。

任意売却成功させるには、市場価格をしっかりと見極めてできる限り早く売却すること大切かもしれません。

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