そもそも任意売却って何?法的措置はある?【大公開】 | キュレーションメディア

そもそも任意売却って何?法的措置はある?【大公開】

住宅ローンの返済ができなくなった時の債務整理方法として、任意売却があります。このまとめでは任意売却について説明します。法的措置である競売と比べて、民事上の手続きとなる任意売却は様々なメリットがあります。任意売却のメリットについてもこのまとめで理解できます。

そもそも任意売却って何?

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・不動産の購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させることです。
失業やリストラ、病気などで住宅ローンの返済に行き詰まったり、今後の返済が難しいという状況で、マイホームを売却して売却代金を返済に充てようと考える方がおられます。

いったん借金を整理して、生活が安定したら再びマイホームを購入しよう、とても前向きな考え方です。

ところが、住宅ローンの残債が残っているマイホームを売却するには、条件があるのです。

残債がある不動産売却の条件

不動産を売却する場合、残っている借り入れ全額の返済を売却と同時にしなければならず
売却代金が残債(残っている借り入れ額)を下回るときには、不足分を手持ちから出さないと売ることができません。
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住宅ローンの残債よりも高く売れる物件の場合は問題ありませんが、売却額がローン残債を下回る見込みの場合、不足分を現金で事前に用意しなければ、売却できないのです。
不動産には抵当権という権利(借金のカタになっているという権利)がついているため
勝手に売却することが困難なのです。
売却金額よりも住宅ローンの残債が多い状況で、住宅ローンの返済が難しいからマイホームを売却したい、でも不足分の現金を用意できない、そういう状況を解決するのが、任意売却です。
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売却代金から経費を控除し残った金銭だけを一旦返済し、抵当権を解除して売却するという
方法があります。これを任意売却です。

任意売却なら借金全額を払わなくても不動産を売却することが可能です。

任意売却は法的措置?

任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。
債権者の合意のもと一般の市場で売却をすることです。
任意売却は法的措置ではありません。
住宅ローンの返済をできなくなった人が、住宅ローンを貸し付けた金融機関と話し合い、双方の同意のもと行う手続きです。

金融機関との交渉は専門知識が必要です。
債務整理が得意な法律事務所へ、任意売却の手続きを依頼するのが結果的にお得になりますよ♪

住宅ローンを滞納し続けると法的措置が待っている

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住宅ローンを滞納する(返済が滞る)と、債権者(お借入の金融機関)から督促状・催促状が届きます。
そのまま住宅ローンを返済せずに滞納していると、数か月で競売にかけられ、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。
ローン借主の不払いが発生し約3ヶ月 ~ 6ヶ月前後(金融機関により異なります)の督促期間に支払いが出来ない、もしくは返済いが困難であるとされた場合、銀行等の金融機関は担保不動産の差押さえや、その不動産競売の申立てを行います。
競売は法的措置です。
住宅ローンを借り入れた金融機関が競売を裁判所に申し立て、それが認められると、その後に任意売却することはできません。
もしも住宅ローンが払えないという状況になってしまったら、ただ競売になるのを待つのではなく、できるだけ早いタイミングで任意売却専門業者などの門を叩くべきです。

競売ではなく任意売却を選ぶべき理由

任意売却は、近隣に知れ渡る前に販売活動を行うので、競売を申し立てられた場合のように 近隣に知られることはありません。

任意売却で解決されたお客様からは「競売を避けられたことで、精神的に楽になれた。」というお声をたくさんいただいています。競売の場合、物件写真や競売情報などを掲載した広告が 近所に知れ渡ってしまい、不動産業者や競売業者が下見に来る事もあります。

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法的措置となる競売と違い、任意売却はあくまでも一般の商取引扱いですから、家族の受けるストレスが全く違います。
1)通常の不動産取引として売買される為、競売に比べ高値での取引が期待できるので、負債の縮減に繋がる

2)任意売却の手続きに応じれば、売却金から状況に応じて転居費用の一部を控除して渡す事が可能(遅延損害金の減額相談にも応じる場合あり)

3)裁判所主導の手続きとなる競売に比べ、自宅の引渡時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立て易くなる

競売と比べて圧倒的なメリットがある任意売却は、債務整理を得意とする法律事務所に相談しましょうね♪
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