【住宅ローンの返済に悩む方】任意売却の流れを知っておこう | キュレーションメディア

【住宅ローンの返済に悩む方】任意売却の流れを知っておこう

住宅ローンの返済に困ったときに、助けてくれる制度が任意売却です。任意売却の流れを知っておけば、相談をする前にある程度のシミュレーションが出来ます。そもそも任意売却とは何なのか、任意売却の流れについて、その期間についても紹介していきます。

任意売却とは

不動産を担保に住宅ローンや借金等を借りた債務者(住宅ローンなどの借主)が何らかの理由により返済を滞納してしまった場合、基本的には、金融機関などの債権者はその担保にした不動産を差押えして裁判所に競売の申立てをすることになります。
任意売却とは、そのように裁判所に不動産を競売にかけられる前に、債権者と話し合いとして、不動産会社などの業者を通じて不動産を売却することで、その売却資金を借金の返済に充てることを言います。
「任売」とも呼びます。
任意売却は、住宅ローンなどの返済が出来なくなってしまった方を救済してくれる制度です。
知らない方も多いのでは無いでしょうか。

任意売却の流れ

相談をする

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すべてはここから始まります。後ろめたい気持ちがあるのは分かりますが、正直かつ詳しくお話ししてください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。
相談先は、任意売却を専門に扱う業者や、弁護士や司法書士などが専門的に行ってくれます。
何処に任せるのかしっかりと見極めなければいけませんので、複数の場所に相談してみましょう、

物件の査定

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任意売却を成功さえるためには、できるだけ高く、それでいて現実的に買い手が見つかりやすい価格で売り出さなければなりません。
この判断を誤ると、金融機関に同意してもらえなかったり、買い手が見つからなかったりします。
査定額を決める際に、業者選びで間違ってしまうと査定額に大きな差が生まれてしまいます。

債権者との交渉

全ての債権者が納得されない限り、任意売却の実現はできません。全ての債権者に同意して頂けるよう、売却価格の調整、競売の取下げ、残債の返済方法、引越費用控除の申請などの協議・調整を行います。
こういった交渉は、個人で行うのはとても大変な作業です。
専門家に依頼をするのが、一番の方法ですね。

販売活動を開始

これは、その方のスキーム(作戦)によって多少の時間差が生じますが、通常であれば、 販売活動をして業者にもらいます。販売方法として、一般市場への販売(新聞折込チラシ への記載等)と業者間への情報公開があります。専任媒介契約を締結すると、業者間での 情報公開が義務付けられているので、不動産流通機構へと情報公開します。
任意売却は、物件が売れなければ行う意味がありません。
安く売れば良いのかというと、そうではありません。
競売にかけた方が高くなるようなら行わない方が良かったと言うことになります。
そうならないためにも、業者の営業活動にかかってきます。

債権者に同意を得る

購入希望者との交渉結果を踏まえて、債権者と債務の返済、売却費用の負担、滞納している管理費や税金の処理、引っ越し費用の負担等について交渉し、任意売却の同意を得ます。

売買契約の締結

抵当権者(債権者)からの配当計画書の了承が取れると、購入希望者との売買契約を締結します。
あなたが住宅に住んでいる場合、この時に引き払う日(引っ越し日)を決めることになりますので、引っ越し先の確保や準備を進めていきます。

決済

売買契約からおよそ1ヵ月後、銀行に債権者や司法書士などが一堂に集まり、売買代金の決済をして、買主名義へ所有権移転登記をおこないます。
以上が、任意売却の流れとなります。
多くの手順を踏むことになりますが、任意売却を行った方が競売よりも物件を高く売れますので、手順の多さは仕方の無いことですね。

任意売却の期間

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ご相談いただいてから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヵ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。
全ての手続きを完了させるためにかかる期間は、1~3ヶ月くらいと、手順の多さの割には短く住みます。

任意売却は、返済能力が無くなってしまった方にメリットの大きい方法です。
違法行為でもなければ、悪いことをするわけでもありません。
返済に悩んで病気などになる前に、まずは専門家に依頼をしてみてはどうでしょうか?

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