任意売却した場合、残債の支払いはどうなるの? | キュレーションメディア

任意売却した場合、残債の支払いはどうなるの?

住宅ローンが払えない、こんな場合はどうすればいいのでしょうか?最初に言いますが、首をつる、などという最悪な方法をとるようなことはしないでください。借金の返済方法は色々あります。その中で、任意売却をした場合、残債が残る場合どうしたらよいのかをまとめてみます。

任意売却とそれに伴う残債とは?

そもそも、任意売却とはどんな仕組みなのでしょうか?
また、借金の金額に届かなければ借金は残るのでしょうか?
まず、その辺りから始めましょう。
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任意売却は、「ローンを残したまま売る方法」とよく言われていますが、厳密には少し違います。
ローンは、保証会社が債務者(ローンを借りている人)に代わって支払います。これを「代位弁済」といいます。

そして、債務者は、代わりに払ってもらった分を、保証会社または委託を受けた債権回収会社(サービサー)返すことになります。

返済には、ご自宅を売却代金して、その代金を充てますが、任意売却の場合は、ご自宅の現在価格よりローン残高の方が多い(「ローン残高 > 物件価格」)ので、家を売ってもすべての借入を返済することはできません。「ローン残高 - 物件価格」が残債として残ります。
この質問者をくださった方の場合なら、「2300万円(ローン残高) - 1800万円(物件価格 )」=500万円が残債となります。

任意売却と残債の関係はお分かりいただけたでしょうか?
任意売却の残債とは、ローンを立て替えてもらった分を家を売却して返済に充てた残りの立替分、ということになります。
つまり、返済の相手方が銀行などから回収業者に変わったということです。
ここが任意売却のポイントになります。

任意売却後の残債はどうするのか?

任意売却により、売却できる資産を手放してしまったため、残債を一括返済するなどは事実上無理になります。
では、上で出た回収業者に対して残債をどうしていけばよいのでしょうか?
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住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)の場合

生活状況確認表・分割弁済申出書という月々の収支を記載する書類へ支払い可能な金額を記入し、それに基づき1年間若しくは5年間支払を行うことになります。多くの場合月々10,000円からの返済となっています。 更に、一定期間が経過した時点で再度生活状況確認表を提出することが必要であり、再度支払額の見直しがなされます。

年金融資の場合

売却後に残債の支払額が確定し、約束した金額を毎月振り込むという形になります。その後、一定の時期を経過することで債権買取会社(サービサー)に債権譲渡を行います。通常は債権売却先には信販系のサービサーが多いようです。

民間金融機関の場合

民間の金融機関の場合では、無担保債権として残る残債は、債権買取会社(サービサー)に譲渡されますが譲渡を繰り返す場合もあります。
サービサーは、バルクセールなど額面の5パーセント以下で買取ることが多く、ここで債務免除交渉ができる場合があります。前例では売却後約1,500万円の債務が残りましたが、100万円で債務免除になったケースもあります。また本当に稀なケースではありますが、全く返済を請求してこない場合もあります。

基本的には、今までより少ない金額を毎月返済していくことになるようです。
今までの金額で返済できなかったのだから、当然といえば当然です。
また、回収業者がただ当然で債権を買い取った場合、ある程度の返済で満額に達しなくても交渉次第では完済にしてくれるようです。

残債についての対応~時効を主張できるか?~

さて、時効についてです。
借金だろうが払いたくないのが人の情ではないでしょうか。
では、よく借金で時効が~という話がありますがこの残債についてはどうでしょうか?
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消滅時効とは、一定期間、権利が行使されなかったことによって、その権利が消滅します。

民法では”権利の上に眠るものを保護しない”とされています。債権があるからといって、何もしない場合はその権利は消滅致します。

注意していただきたいのは、金融機関により時効になる期間が5年か10年になります。

株式会社である金融機関(普通銀行・ノンバンク等)は、「商人」に該当し商法が適用され債権消滅時効期間は、5年です。

特別法の規定により設立されている金融機関(住宅金融公庫=現・住宅金融支援機構、信金・信組・ろうきん・商工中金・農協等)は、非商人であり民法の規定が適用となり、債権消滅時効期間は、10年となります。

債権回収のプロが時効になるのを知らずに債権を放っておくことがあるのだろうか。

当然、債権回収担当のノルマも当然にあるでしょう。無かったにしても成績、ボーナスなどに影響するでしょうから、担当者とすれば限られた時間で、効率良く回収するには優良債権(高額で、債権回収がしやすいもの)に、より力を入れることになり、手間がかかり、時間がかかるもの、回収できそうにないもの等は後回しにされ放っておかれる可能性があるのです。

なお、時効が成立しているかどうか、そして起算日(支払い期日)についても、法的判断が難しいですので、素人判断は避け、法律家に確認して頂きましょう。

時効を主張し、時効の効果を発生させることを「時効の援用」といいます。
では、残債に対してサービサーが時効の援用を許すものでしょうか?
しかし、引用にもあるとおり、債権回収担当者も人間であり、体は一つです。
例えば、東京にいる担当者なら都内を中心に回収に回るでしょう。
しかし、例えばあなたが北海道に移住したとします。
追ってくるでしょうか?私なら追いません。
時間と交通費の無駄だからです。よほど暇ならともかく、他の債務者から債権回収をしたほうが早く、効率的だからです。
また、金額の多寡もあるでしょう。1000万円の残債の人を追っても、50万円の残債の人を追わないでしょう。
色々時効の援用については考えられますが、何も言ってこない場合には時効の援用をしてしまえばいいでしょう。ただし、返済を続けている場合、時効はその度中断しますので注意が必要です。

残債をなくす手段~自己破産の活用~

自己破産前に任意売却、意味がないように思えます。
しかしながら、任意売却せずに自己破産するのと任意売却後に自己破産するのでは、債務者の負担が軽減されます。
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自己破産をするにも自宅があれば、管財事件となり20~50万円の予納金を裁判所に収めなければなりません。

困窮した債務者にとって、この金額は少なくありません。自己破産を望みながら予納金が調達できない人は多いのです。

自己破産には同時廃止と管財事件があります。破産者が資力に欠け手続費用もでてこない場合の同時廃止では手続費用は3万程度で済みます(代理人の報酬等は別です)。

ただし、免責不許可事由があるようなときは、小額管財事件になることがあり、その場合は最低20万はかかります。

管財事件は、破産者に換価資産などがある場合で、最低50万(東京地裁などの小額管財事件では20万)を裁判所に予納しなければなりません。自宅があれば原則、管財事件になります。

自己破産の前に任意売却をする一つの意味がここにあるのです。

破産手続き前に自宅を売却すれば換価する資産はなくなり、同時廃止になる可能性が大きくなります。同時廃止になれば費用は安くなり、免責までの期間も短くなってきます。

両者の差は予納金だけでなく代理人の報酬にも及びます。管財事件の代理人報酬は、一般に同時廃止より20万円は高くなるでしょう。

このほかにも、自己破産前に任意売却を先行させるメリットが多くあります。

例えば、自己破産では転居費用はもちろん出ませんが、任意売却では債権者がある程度負担しますし、引越時期などについても相談ができるのです。

いかがでしょうか。
自己破産するにも金がかかる。
しかも処分可能な財産をもっているとそれを加味されて、20~50万円の予納金を裁判所に収めなければならない。それに比べて、自宅を処分しておけば、数万円で済むのですから、残債は払えそうにないな、と任意売却か自己破産で悩んだ場合には任意売却で負担の軽減を図りましょう。
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